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Wem gehört die Immobilie?
Die Immobilie gehört demjenigen, der im Grundbuch steht
Wer muss den Kredit weiter bezahlen?
Der Ehegatte, der den Kreditvertrag unterschrieben hat, muss ihn auch bezahlen.
Dies ist unabhängig davon, ob er in der Immobilie wohnt oder diese dem anderen Ehegatten nach Trennung vorübergehend zur Nutzung überlassen hat oder überlassen musste.
Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, so haften sie „gesamtschuldnerisch“. Dies bedeutet, dass die Bank von jedem Ehegatten die volle monatliche Darlehensrate fordern kann. Die Bank kann sich aussuchen, wen sie in Anspruch nimmt. Dies gilt unabhängig davon, wer in der Immobilie wohnt und auch unabhängig davon, wer Eigentümer der Immobilie ist.
Wird bei einem gemeinsamen Kreditvertrag nur ein Ehegatte von der Bank in Anspruch genommen, sind jedoch beide Ehegatten Eigentümer der Immobilie, hat dieser gegen den anderen Ehegatten einen Ausgleichsanspruch oder kann Nutzungsentschädigung verlangen.
Es gibt auch die Möglichkeit die volle Darlehenszahlung im Rahmen der Unterhaltsberechnung zu berücksichtigen, sodass der andere Ehegatte indirekt an der Darlehenszahlung beteiligt wird.
Achtung
Sind beide Ehegatten Eigentümer der Immobilie, aber nur ein Ehegatte hat den Kreditvertrag unterschrieben, so kann dieser nach Trennung einen anteiligen Ausgleich entsprechend den Eigentumsverhältnissen verlangen.
Wichtig
Bei diesem Sachverhalt sind das Innenverhältnis (das Verhältnis zwischen den Ehegatten, z.B. Ausgleichzahlungen, Berücksichtigung beim Unterhalt, anteilige Übernahme der Rate) und das Außenverhältnis (das Verhältnis zur Bank) strikt zu trennen.
Wer muss ausziehen?
Keiner der Ehegatten darf den anderen bei Trennung „rauswerfen“. Da es sich um die Ehewohnung handelt, hat jeder Ehegatte das Recht, in der Immobilie zu bleiben
Dies gilt unabhängig davon, wer Eigentümer oder Mieter ist.
Grund hierfür ist, dass die Ehewohnung auch nach Trennung bis zum Ablauf des Scheidungsjahres die Ehewohnung bleibt.
Letztendlich muss oder sollte derjenige ausziehen, der die Trennung wünscht.
Ist derjenige, der die Trennung wünscht auf die Wohnung angewiesen, z.B. weil der die gemeinsamen Kinder betreut und ist ein getrennt wohnen in einer Wohnung nicht möglich, kann dieser den anderen Ehegatten auffordern, auszuziehen. Tut dieser das nicht gibt es die Möglichkeit, die Zuweisung der Ehewohnung zu beantragen. Hierfür bedarf es jedoch besonderer Voraussetzungen, siehe Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung
Achtung
Die Regelung über die Ehewohnung oder auch die freiwillige Überlassung gilt nur bis Einreichung des Scheidungsantrages, längstens bis zur Rechtskraft der Scheidung. Danach kann der Eigentümer der Immobilie vom anderen Ehepartner verlangen, dass dieser auszieht. Dies kann er auch gerichtlich durchsetzen.
Sind beide Ehepartner Eigentümer ist eine verbindliche Regelung für die Zukunft zu finden. Dies kann ein Verkauf an einen Dritten sein, der Abkauf des Eigentumanteils durch den anderen Ehepartner, die Vermietung an einen Dritten oder eine dauerhafte Nutzungsvereinbarung zwischen den geschiedenen Ehegatten sein
Wichtig
Die rechtskräftige Scheidung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen.
Achtung
Im einfachen Scheidungsverfahren wird nur die Scheidung und der Versorgungsausgleich geregelt. Alles andere wird durch das Gericht nur auf Antrag geregelt.
Tipp
Da die Einreichung von sogenannten Verbundsachen (Zugewinn; Unterhalt) das Scheidungsverfahren in aller Regel erheblich verzögert, kann eine schriftliche Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung helfen häufig strittige Punkte vor Einreichung der Scheidung zu regeln. Auch wenn eine Scheidung unumgänglich ist, muss sie nicht in einem Rosenkrieg enden.
Sie brauchen Hilfe? Wir helfen gerne.
Wer muss die Hausnebenkosten bezahlen?
Die Grundregel lautet:
Wer die Immobilie nutzt, zahlt auch die laufenden Verbrauchskosten wie, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Müll etc. Grundsätzlich zahlt der nutzende Ehegatte alle Hausnebenkosten, die auch ein Mieter zahlen muss und umlagefähig sind.
Achtung
Hausnebenkosten sind Verbrauchskosten und hängen mit der Nutzung zusammen. Kreditraten betreffen das Eigentum und die Kreditnehmer, also wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, siehe > Wer muss den Kredit weiter bezahlen.
Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung
Ein Ehegatte kann bei Gericht die Zuweisung der Ehewohnung nach § 1361b BGB unter folgenden Voraussetzungen beantragen:
- Trennung der Ehegatten
- Unzumutbarkeit des weiteren Zusammenlebens in einer Wohnung wegen:
- Vorliegen einer unbilligen Härte
- Kindeswohl
- Besonderer Schutzbedarf eines Ehegatten
Wichtig
Bei Vorliegen häuslicher Gewalt ist auch das Gewaltschutzgesetz zu berücksichtigen. Hier kann auch kurzfristig ein Wohnungsverweis und ein Näherungs- bzw. Kontaktverbot erwirkt werden.
Derjenige der sich auf die Unzumutbarkeit des Zusammenlebens berufen möchte, muss dies nachweisen
Kann der andere den Verkauf der Immobilie fordern?
Während der Trennung kann der andere Ehegatte den Verkauf der Immobilie nur dann vornehmen, wenn er Alleineigentümer ist und die Ehewohnung nicht dem anderen Ehepartner zu Nutzung überlassen oder zugewiesen wurde.
Grund hierfür ist, dass die Trennungszeit als Erprobungszeit dient, ob man die Scheidung wirklich will. Weiter sind Ehegatten auch nach der Trennung bis zur Scheidung verpflichtet aufeinander Rücksicht zu nehmen. Daher kann der andere Ehegatte, der Alleineigentümer der Immobilie ist, die bislang gemeinsame Ehewohnung nicht einfach verkaufen. Dies gilt zumindest bis zum Ablauf des Trennungsjahres und Einreichung des Scheidungsantrages.
Nach Rechtskraft der Scheidung ist der Ehegatte der Alleineigentümer der Immobilie ist, berechtigt, die Immobilie zu verkaufen und kann den Auszug des anderen Ehegatten aus der Immobilie auch gerichtlich durchsetzen.
Sind die Ehegatten Miteigentümer gelten die gleichen Grundsätze.
Selbstverständlich müssen Ehegatten, die die Immobilie nach Trennung verkaufen wollen und sich einig sind, nicht das Trennungsjahr bis zum Verkauf abwarten.
Nach Rechtskraft der Scheidung gibt es keine Möglichkeiten mehr, den Verkauf der Immobilie zu verhindern, wenn der andere Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie ist.
Sind die Ehegatten Miteigentümer, können diese nur gemeinsam verkaufen. Verweigert nun ein Ehegatte die Zustimmung zum Verkauf, so hat der andere Ehegatte bis zur Einreichung des Scheidungsantrages in der Regel keine Möglichkeit, den Verkauf der Immobilie zu erzwingen. Nach Einreichung des Scheidungsantrages kommt es darauf an, ob der Miteigentumsanteil am Haus der alleinige Vermögensgegenstand des Ehegatten ist. Ist dies der Fall scheidet ein gerichtlicher Antrag auf Verwertung der Immobilie aus.
Spätestens mit Rechtskraft der Scheidung, kann ein Ehegatte, der den Verkauf der Immobilie möchte und sich mit dem anderen Ehegatten nicht einigen kann, die sogenannte „Teilungsversteigerung“ zur Auseinandersetzung des Miteigentums bei Gericht beantragen, siehe Teilungsversteigerung zur Auflösung des Miteigentums
Teilungsversteigerung zur Auflösung des Miteigentums
Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Auflösung von Miteigentum an einer Immobilie, wenn sich die Miteigentümer nicht anders einigen können.
Die Teilungsversteigerung erfolgt in Form einer Versteigerung durch das Gericht zur Verteilung von Vermögen.
Sie wird eingeleitet durch den Antrag eines Miteigentümers. Die Zustimmung des anderen Miteigentümers ist nicht notwendig, wird also auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers durchgeführt.
Achtung
Nach Rechtskraft der Scheidung kann diese nicht mehr verhindert werden. Während der Trennungszeit kann wegen dem Schutz der Ehewohnung ein Aufschub bzw. eine Aussetzung des Verfahrens beantragt werden.
Ablauf kurz und knapp
- Antrag bei Gericht durch Ehegatten, der Miteigentümer ist
- Anhörung des anderen Ehegatten
- Ermittlung des Verkehrswertes durch Gericht
- Versteigerungstermin
- Aufteilung Erlös unter den Miteigentümern
Beispiel:
Jeder Ehegatte besitzt je 50 % eines Hauses. Die Ehegatten können sich nicht einigen, wer das Haus übernimmt oder über einen sogenannten „freihändigen“ Verkauf, z.B. über einen Makler. Ein Ehegatten beantragt daher bei Gericht die Teilungsversteigerung. Das Haus wird vom Gericht versteigert, der Erlös dann hälftig nach Abzug aller Kosten auf die Ehegatten verteilt.
Achtung
- Die Ehegatten dürfen bei der Versteigerung selbst mitbieten
- Die Kosten für das Verfahren sind nicht unerheblich, da das Gericht
stets einen Gutachter zur Bewertung der Immobilie einschaltet - Immobilie wird auch unter Marktwert versteigert
Tipp
Eine schriftliche Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung kann helfen häufig strittige Punkte vor Einreichung der Scheidung zu regeln. Auch wenn eine Scheidung unumgänglich ist, muss sie nicht in einem Rosenkrieg enden.
Muss der in der Immobilie verbleibende Ehegatte Miete bezahlen?
Grundsätzlich kann der Ehegatte, der ausgezogen ist, von dem anderen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung, also Miete, verlangen, es sei denn, der in der Immobilie verbleibende Ehegatte ist der Alleineigentümer der Immobilie.
Ist der ausgezogene Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie ist, kann er von dem in der Immobilie verbleibenden Ehegatten für die gesamte Immobilie Nutzungsentschädigung/Miete verlangen.
Sind beide Ehegatten Miteigentümer, kann der ausgezogene Ehegatte für seinen Anteil Nutzungsentschädigung/Miete verlangen.
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der anderen Ehegatten die Immobilie trotz Aufforderung nicht verlassen hat, man sich über den Verbleib des nur einen Ehegatten in der Wohnung geeinigt hat oder die Immobilie dem Ehegatten gerichtlich zugewiesen wurde.
Die Höhe der Nutzungsentschädigung orientiert sich an der Nettomiete, die für vergleichbare Wohnungen zu bezahlen ist.
Nach Ablauf des Trennungsjahres, spätestens mit Rechtskraft der Scheidung ist die ortsübliche Nettomiete zu bezahlen.
Während des Trennungsjahres ist eine „angemessene“ Nutzungsentschädigung zu bezahlen, die in der Regel die Hälfte der ortsüblichen Nettomiete beträgt.
Beispiel:
Sind beide Ehegatten Miteigentümer eines Hauses zu je ½ und die Ehefrau verbleibt nach der Trennung im Haus, welches bei Vermietung eine Nettomiete von 1.200 € erzielen würde, muss im Trennungsjahr für die Haushälfte des Ehemannes 300 € bezahlen. Nach Einreichung des Scheidungsantrages bzw. Rechtskraft der Scheidung muss die Ehefrau für die Hälfte des Ehemannes 600 € bezahlen.
Achtung
Die Nutzungsentschädigung ist unabhängig von einer etwaigen monatlichen Darlehenszahlung. Diese Verpflichtungen sind zunächst getrennt voneinander zu betrachten. Unter Umständen machen jedoch Verrechnungsvereinbarungen und insbesondere die Berücksichtigung bei der Berechnung von Unterhalt Sinn.
Wichtig
Nutzungsentschädigung ist erst nach Aufforderung zu zahlen. Dabei ist wichtig, dass in einem schriftlichen Aufforderungsschreiben nicht nur das Datum benannt wird, ab wann Miete verlangt wird, sondern auch in welcher Höhe.